WOHNEN - Schönheitsreparaturen - welche Arbeiten muss ich als Mieter wirklich durchführen?

Wer zur Miete wohnt, verpflichtet sich in der Regel zu sogenannten „Schönheitsreparaturen", wenn das Mietverhältnis endet. Allerdings gibt es in der Praxis immer wieder Unklarheiten, wer für die Kosten der Ausbesserungsarbeiten aufkommt. So besteht an dieser Stelle ein großer Interpretationsspielraum, da eine klare gesetzliche Definition fehlt. Auch deshalb ist das ordnungsgemäße Ausfüllen eines Übergabeprotokolls (siehe letzter Blog-Beitrag der Rubrik „WOHNEN") bei Ein- und Auszug so wichtig. Im folgenden Beitrag widmen wir uns nun der Frage, was genau wir unter diesen Schönheitsreparaturen verstehen, wozu Mieter und Vermieter verpflichtet sind und welche Klauseln im Mietvertrag hinsichtlich der Durchführung von Schönheitsreparaturen unwirksam sind.

 1 Schönheitsreparaturen im Mietvertrag

Schönheitsreparaturen sind optische Ausbesserungsarbeiten an Wänden, Türen oder Böden innerhalb einer Mietwohnung. Der Begriff „Reparaturen" trifft deshalb in der Praxis nicht ganz zu, da Wohnungen oder Bestandteile der Wohnung nicht im eigentlichen Sinne repariert werden müssen.

In der Mietpraxis ist jedoch wichtig, welche Arbeiten die Schönheitsreparaturen umfassen. Denn die Pflicht zu Schönheitsreparaturen wird häufig im Mietvertrag festgeschrieben. Allerdings entwickeln sich aus derartigen Klauseln immer wieder Rechtsstreitigkeiten, die sogar vor dem Bundesverfassungsgericht enden.

Letztlich ist per Gesetz nicht genau geregelt, wann genau Schönheitsreparaturen erfolgen müssen und wer dafür verantwortlich ist. Laut Paragraph 535 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) ist der Vermieter verpflichtet, die „Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten."

Allerdings gibt es mit Paragraph 28 Absatz 4 Satz 3 der II. Berechnungsverordnung (II. BV) eine Grundlage für die Art der Reparaturen:

"Schönheitsreparaturen umfassen nur das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, Heizkörper einschließlich Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen."

Wird eine Wohnung nicht renoviert übernommen, besteht für den Mieter jedoch generell keine Pflicht zu Schönheitsreparaturen, wenn er wieder auszieht.

Grundsätzlich besteht die Möglichkeit, dass ein Vermieter Klauseln im Mietvertrag festhält, mit welchen er die Pflicht zur Schönheitsreparaturen klarer definiert. Ein solches Recht besteht auch bei Untermietverträgen. Allerdings müssen diese Klauseln der gültigen Rechtsprechung folgen.

2 Was zählt als Schönheitsreparatur?

Grundsätzlich ist der Mieter dazu verpflichtet, die Wohnung in dem Zustand zu übergeben, der im Mietvertrag vereinbart wurde bzw. in den Zustand, in dem die Wohnung übergeben wurde. In den meisten Fällen setzt das eine besenreine Übergabe voraus. Das bedeutet, eine Renovierung in einem solchen Umfang, in dem der Mieter die Wohnung selbst "abgewohnt" hat. Starre Renovierungsfristen sowie Formularklauseln sind laut Urteil des Bundesgerichtshofes (BGH) ungültig. Frühere Entscheidungen des BGHs hatten vorausgesetzt, dass der Mieter auch bei einer zu Mietbeginn unrenovierten Wohnung für die Schönheitsreparaturen zuständig ist. Solche Regelungen sind jedoch inzwischen unwirksam, da sie eine unangemessene Benachteiligung für den Mieter bedeuten.

Insofern nichts Abweichendes im Mietvertrag vereinbart wurde, sind die folgenden Schönheitsreparaturen Pflicht des Mieters:

• Tapezieren und Streichen der Wände sowie Decken (weiß ist nicht Pflicht! Die Vorgabe im Mietvertrag, alle Räume in weiß zu streichen, ist unwirksam. Grundsätzlich müssen alle hellen oder neutralen Farbtöne für die Renovierung akzeptiert werden.)
• Streichen von Heizkörpern sowie Heizungsrohren
• Streichen von Innentüren, Innenseiten von Außentüren und Fenstern
• Schließen von Dübel- und Bohrlöchern

Die folgenden Arbeiten gehören nicht zu den üblichen Renovierungsarbeiten:

• Außenanstriche bei Fenstern und Türen
• Renovierung des Treppenhauses oder sonstiger Gemeinschaftsräume
• Beseitigung von Schäden am Mauerwerk oder an Deckenrissen sowie von Schäden am Putz
• Reparaturen an Lichtschaltern, Türschlössern, Elektroleitungen, Gasleitungen und Heizkörpern
• Abschleifen und Versiegeln von Parkettfußböden
  
• Auswechseln von Teppichböden, die der Vermieter gelegt hat

3 Ungültige Klauseln in Mietverträgen

 Vermieter versuchen meist, die Mieter durch spezielle Klauseln im Mietvertrag zu Schönheitsreparaturen zu zwingen. Allerdings wurden viele Zusatzklauseln inzwischen vor Gerichten verhandelt und für ungültig erklärt. Die folgenden fünf Klauseln sind nach heutigem Stand unwirksam.

Umfang der Renovierung

Wenn die Schönheitsreparaturen in einer zusätzlichen Klausel über die Innenräume hinausgehen und zum Beispiel den Außenanstrich der Fenster sowie die Versiegelung von Parkett umfassen, ist die Klausel unwirksam. So müssen konkret die Innenseiten der Fenster bezeichnet werden. Wird nur allgemein von „Streichen der Türen und Fenster" gesprochen, sind damit auch die Außenseiten gemeint. Für diese Renovierung ist der Mieter nicht zuständig. In diesem Fall widerspricht die Klausel Paragraph 28, Absatz 4 der II. Berechnungsverordnung (BV).

Farbwahlklausel

Manche Mietverträge sehen in einer speziellen Klausel vor, dass Türrahmen und Fensterrahmen nur weiß gestrichen werden dürfen. Diese Vorgabe ist aufgrund zweier Urteile des Bundesgerichtshofs (BGH) aus 2009 (VIII ZR 50/09) und 2010 (VIII ZR 166/08) ungültig. Die Begründung: Der Mieter wird zu sehr eingeschränkt, da die Klausel auch für die Zeit gültig ist, in welcher der Mieter in der Wohnung lebt. Demnach wird auch diese Klausel unwirksam.

Abgeltungsklausel

Diese Klausel wird in Mietverträgen häufig mit einer Fristenregelung kombiniert. Demnach wird der Vermieter zur anteiligen Zahlung von Schönheitsreparaturen verpflichtet, wenn er vor Ablauf der Renovierungsfrist auszieht. Allerdings hat der BGH eine derartige Klausel in einem Urteil von 2006 (VIII ZR 52/06) für ungültig erklärt, wenn die Pflicht zur Beteiligung an den Renovierungskosten nicht an den tatsächlichen Zustand der Wohnung gekoppelt ist. Nach der Begründung der Richter wäre es nicht zulässig, dass der Mieter bezahlen muss, wenn er die Wohnung in einem nicht-renovierungsbedürftigen Zustand übergibt. Im Jahr 2015 erging durch den BGH ein weiteres Urteil (VIII ZR 242/13), dass eine Abgeltungsklausel allgemein für ungültig erklärt. Das Urteil sieht den Mieter durch eine solche Klausel benachteiligt, da die anteiligen Kosten an möglichen Reparaturen nicht zuverlässig ermittelt werden können.

Endrenovierungsklausel

Wenn ein Mieter eine Wohnung übernimmt, deren Wände, Heizkörper sowie Türen und Fenster neu gestrichen wurden, wird oftmals eine entsprechende Klausel in den Mietvertrag eingefügt. Diese Vorgabe besagt, dass der Mieter sich dazu verpflichtet, die Wohnung bei seinem Auszug ebenso neu renoviert zu übergeben. Da jedoch nicht präzisiert wird, ob die Wohnung nach seinem Auszug überhaupt renovierungsbedürftig ist, gilt auch diese Klausel als unwirksam. Die Unwirksamkeit wurde höchstrichterlich durch den BGH im Jahr 2009 (VIII ZR 166/08) bestätigt.

Starre Fristen für Schönheitsreparaturen

Manche Mietverträge geben genau vor, in welchen Räumen und Intervallen Schönheitsreparaturen erfolgen sollen. Grundsätzlich ist es erlaubt, den Mieter zu solchen Schönheitsreparaturen zu verpflichten. Allerdings darf es dafür keinen starren Zeitplan geben, sondern die Pflicht zur Reparatur muss auch den jeweiligen Zustand der Wände oder Türen berücksichtigen. Lässt der Plan mit den jeweiligen Fristen stattdessen keine Ausnahmen zu, ist die Klausel nach einem Richterspruch des BGH aus dem Jahr 2006 (VIII ZR 178/05) ungültig.

Ob eine vom Vermieter im Vertrag festgelegte Klausel Bestand hat oder nicht, muss im gegebenen Fall von einem Experten geprüft werden. Empfehlenswert ist es deshalb, sich Rat von einem Anwalt einzuholen. Meist sind Klauseln zum Beispiel dann unwirksam, wenn sie nur allgemein formuliert werden oder die Schönheitsreparaturen nicht an eine bestimmte Bedingung wie die Renovierungsbedürftigkeit gebunden werden.

4 Kosten für die Reparaturen

Die Kosten für Schönheitsreparaturen lassen sich nicht pauschal beziffern. Letztlich hängt es davon ab, ob Sie die Reparaturen zum Beispiel selbst durchführen können oder einen Profi beauftragen. Darüber hinaus variieren die Kosten deutlich, wenn nicht nur frisch gestrichen, sondern auch tapeziert werden muss.

Laut Bürgerlichem Gesetzbuch ist theoretisch immer der Vermieter für alle Kosten im Zusammenhang mit dem Mietobjekt verantwortlich. Aus diesem Grund gibt es in Mietverträgen immer zusätzliche Klauseln, welche die Pflicht zu Schönheitsreparaturen durch den Mieter regeln sollen. Sind diese Klauseln gültig, trägt der Mieter die Kosten.

Das Gesetz geht jedoch in Paragraph 28, Absatz 4 Satz zwei von maximal 8,50 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche pro Jahr an Kosten für Schönheitsreparaturen aus. Bei einer 100 Quadratmeter großen Wohnung wären das 850 Euro pro Jahr. Nach fünf Jahren dürften die Kosten demnach bis zu 4.250 Euro betragen. 

Schadensersatz oder Einbehalten der Kaution

Wird der Mieter rechtmäßig zu Schönheitsreparaturen während der Mietzeit oder beim Auszug verpflichtet, muss er diese auch leisten. Im Extremfall darf der Vermieter einen Teil der Kaution für die Ausführung von Schönheitsreparaturen einbehalten. Allerdings gilt hier eine maximale Frist von sechs Monaten. Innerhalb dieser Zeit kann der Mieter den Anspruch prüfen.

Fordert ein Vermieter seinen Mieter während der Mietzeit zur Durchführung von vertragsgemäßen Schönheitsreparaturen auf, kann er bei Nichterfüllung Schadensersatz verlangen. Grundlage hierfür liefern die Paragraphen 281 und 282 des Bürgerlichen Gesetzbuchs.

5 Art und Weise der Ausführung

Wenn im Mietvertrag Schönheitsreparaturen rechtens aufgeführt werden, ist der Mieter dazu verpflichtet, diese fachgerecht durchzuführen. Allerdings muss er dabei weder auf eine Fachfirma zurückgreifen noch muss er eine vom Vermieter beauftragte Firma dazu in Anspruch nehmen.

Werden Schönheitsreparaturen während der Mietzeit durchgeführt, ist der Mieter in der Beweispflicht. Dies bedeutet, dass er auf Nachfrage nachweisen muss, dass er die vertraglich erforderlichen Arbeiten durchgeführt hat.

Als Beweismittel können Handwerkerrechnungen, Fotos oder Zeugen gelten. In der Praxis haben sich jedoch meist Rechnungen von Handwerkern bewährt, denn Fotos oder Zeugenaussagen müssen nicht immer der Wahrheit entsprechen.

Fristen zur Durchführung von Schönheitsreparaturen

Allgemein werden Fristen zwischen drei und sieben Jahren für Schönheitsreparaturen durch die Rechtsprechung gedeckt. Allerdings darf es sich dabei nicht um starre Fristen handeln, sondern sie müssen am tatsächlichen Bedarf ausgerichtet werden.

Verjährungsfristen

Der Gesetzgeber hat in Paragraph 548 des BGB eine Frist von sechs Monaten eingeräumt. Innerhalb dieser Frist können Vermieter Schadensersatz oder andere Ansprüche bei nicht erfolgten Schönheitsreparaturen fordern. Ebenso können Vermieter nur innerhalb dieser Frist Kosten für Schönheitsreparaturen geltend machen, zu welchen sie nicht verpflichtet waren.

Machen Vermieter oder Mieter ihre Ansprüche innerhalb von sechs Monaten nach Ende des Mietverhältnisses nicht geltend, sind sie automatisch verjährt. In diesem Fall wird auch von „absoluter Verjährungsfrist" gesprochen. 

Haben Sie noch weitere Fragen? Oder sind Sie unsicher bei eigenen Fallbeispielen? Eine individuelle Betrachtung hilft da oft weiter, also kommentieren Sie gerne oder schreiben Sie uns an, wenn es noch Klärungsbedarf gibt.

Ihr Team Brosius 

#wohnen #übergabeprotokoll #schönheitsreparaturen #streitfragen # mietvertrag #brosiusBlog #neueBlogbeiträge #checklisteÜbergabeprotokoll #praxistipps #abInDieEigenenVierWände🏡 #postbankImmobilien #immobilienpartner #immobilienbewertung #immobilienservice #zertifiziert #kundennah #verantwortungsvoll

Quelle: https://www.financescout24.de/wissen/ratgeber/schoenheitsreparaturen