TREND - Home Staging - Was es ist und wie es Immobilien aufwerten kann…

Erst aufmöbeln, dann verkaufen. Eine Immobilie per Home Staging herauszuputzen, wird immer beliebter. Was Ver- und Käufer über den Trend wissen sollten erfahren Sie in diesem Blog-Beitrag.

Für den ersten Eindruck gibt es keine zweite Chance! Dieses geflügelte Wort trifft in vielen Lebensbereichen den Kern der Wahrheit, so auch beim Verkauf einer Wohnung oder eines Hauses. Stellen Sie sich vor:

Sie betreten eine Immobilie. Der Duft von frisch gebrühtem Kaffee, Croissants auf dem Küchentisch, das Bad glänzt sauber und eine gemütliche Wolldecke liegt auf dem Boxspringbett im Schlafzimmer – hier fühlt man sich sofort wohl, oder? Immobilienkauf hat viel mit Bauchgefühl zu tun, mit der richtigen Atmosphäre, einem Gespür für Räume, Gestaltung und Wohnlichkeit. Je ansprechender Wohnungen oder Häuser auf den ersten Blick wirken, desto einfacher ist es, sich in sie zu vergucken. Getreu dem Motto: Gesehen, gewollt, gekauft. Genau das macht sich das sogenannte Home Staging zunutze.

Home Staging kann auch virtuell geschehen - so wie bei unserem Bauprojekt Residenz Gebindstraße in Rudolstadt —> stippen Sie unten nach rechts für Beispielbilder. Hier dient das Virtual Staging vor allem dem Zweck, eine Vorstellung bei potentiellen KäuferInnen zu erzeugen wie die Immobilie in der Zukunft aussehen könnte und wird. Durch diese Visualisierung erhält man ein Gefühl dafür wie es sein könnte, in der Immobilie zu leben. Emotionen sollen geweckt werden - und auch eine gewissen Vorfreude und Spannung, wie die Räume nach Fertigstellung dann tatsächlich aussehen. So kann man potentielle InteressentInnen an das eigene Projekt binden. 


1. Was ist Home Staging?

Während man beim Interior-Design von Privatwohnungen meist eng mit den tatsächlichen Bewohnern arbeitet und eine sehr individuelle Einrichtung kreiert, gestaltet man beim Stagen (dt. inszenieren) Räume auf Zeit, deren Stil einen breiten Geschmack trifft. Denn Home Staging ist eine Maßnahme des Visual Merchandising - das Haus soll in den perfekten Verkaufszustand versetzt werden. Durch die optimale Inszenierung der Immobilie soll die Vermarktungszeit deutlich reduziert und der bestmögliche Verkaufspreis erzielt werden. Home Staging ist nicht einfach nur motiviertes Hinstellen von ein paar Möbeln; die Kunst besteht darin, ein Ambiente zu schaffen, in dem sich die KaufinteressentInnen – und zwar von 25 bis 72 Jahren – sofort wohlfühlen und zu sich sagen: "Hier möchte ich unbedingt einziehen."

2. Woher kommt das Home Staging?

Entwickelt hat sich die Dienstleistung bereits Anfang der Siebzigerjahre in den USA. Damals hat die Immobilienmaklerin Barb Schwarz angefangen, Wohnungen zu stagen. In den Vereinigten Staaten ist Home Staging mittlerweile ein anerkanntes Berufsbild. Auch in Skandinavien wird kaum mehr eine Immobilie unmöbliert verkauft, in Deutschland gibt es aber noch deutliches Entwicklungspotential. 2006 gründete Madeleine von Beckerath in Hamburg die erste deutsche Home-Staging-Agentur.

3. Wie sieht die Arbeit eines Home Stagers aus?

Erst einmal muss unterschieden werden, ob die Immobilie noch bewohnt ist oder leer steht. Bei noch bewohnten Häusern reicht es manchmal, den Eigentümern im Rahmen einer Beratung ein paar Tipps zu geben. Oft ist es so, dass die Präsenz des Eigentümers zu sehr im Vordergrund steht und die Räume zu voll gestellt sind. In einem solchen Fall ist das Wichtigste das Entpersonalisieren, sprich das Ausräumen, um eine ansprechende Wohlfühl-Atmosphäre zu schaffen. Anstelle des Persönlichen tritt dann eine neutrale Raumstruktur, die eine breitere Käuferschicht anspricht – und den Interessenten erlaubt, im Geiste schon das eigene Zuhause zu sehen.

Bei leeren Objekten kann man mit geeigneten Möbeln, Leuchten und Accessoires eine einladende Atmosphäre, mit der gezielt eine vorher festgelegte Käuferzielgruppe angesprochen wird, kreieren. Um ein wirklich umfassendes Wohlfühl-Bild zu schaffen, gehört dazu dann eben auch tolle Fotokunst an den Wänden und sogar ein Mantel im Eingangsbereich oder Schuhe unterm Kleiderschrank. Nicht selten stehen bei einem Home-Staging-Projekt Möbel und Wohnaccessoires für mehrere Tausend Euro in der Immobilie. Ikea und Pappattrappen sollte man vermeiden, in einigen Fällen kann dies aber auch den Hauch von Wohnlichkeit suggerieren.

Helligkeit zu schaffen, einzelne Möbel zu arrangieren und besondere Highlights zu akzentuieren, steht dabei jedoch stets im Vordergrund. Im Grunde ist Home Staging wie ein dezentes Make up: Alles sieht besser aus, aber nichts dominiert den Gesamteindruck. Heißt konkret: Persönliche Kosmetika und der Zahnputzbecher verschwinden, bestenfalls hängen blütenweiße Handtücher am Haken. Der Home-Staging-Experte legt eine hübsche Tagesdecke übers Bett, tauscht dunkle, schwere Vorhänge gegen lichtdurchlässige aus und entfernt. Der Sinn dabei: Sie verkaufen nicht Ihr Zuhause, sondern eine Hülle, die der neue Eigentümer selbst mit Leben füllen möchte.

4. Welche Gestaltungsmöglichkeiten gibt es?

Bei aller Neutralität ist jedoch wichtig, dass eine Immobilie passend zur anvisierten Käuferschicht gestaltet wird. Steht etwa ein Loft im Stadtzentrum zum Verkauf wird dort eher mit einem „cleanen Stil" und neutralen Farben eingerichtet und dabei können sogar auch gekaufte oder gemietete Designklassiker eingesetzt werden. Wird hingegen ein Einfamilienhaus in idyllischer Lage angeboten, liegt der Fokus auch auf dem „Stagen" des Kinderzimmers in fröhlichen Farben.

Zudem ist die Gestaltung auch an die aktuelle Jahreszeit anzupassen. Im Winter bevorzugt man etwa eher warme, erdige Töne, im Sommer aber frische und kühle Farben. Darauf sollte beim „Home Staging" eingegangen werden. Schon eine Schale mit frischem Obst auf dem Tisch, frische Blumen und ein guter Raumduft erzielen eine große Wirkung bei den Käufern. Den feinen Unterschied zwischen Dekorieren und „Stagen" könnte man so erklären: Beim Dekorieren werden einfach Accessoires hingestellt. Beim Home Staging wird hingegen genauer darauf geachtet, was individuell zu dieser Immobilie passt, um die Highlights hervorzuheben – und von Dingen, die vielleicht weniger ansprechend sind, abzulenken.

5. Was bedeutet der Home-Staging-Trend für Immobilienkäufer?

Für Verkäufer ist Home Staging also eine prima Sache. Aber müssen Käufer nun misstrauisch werden? Nicht mehr als sonst! Um eine vertraute Analogie zu wagen: Ein Auto wird meist auch frisch poliert, gesaugt und beduftet zum Verkauf angeboten – und man schaut sich trotzdem den Motor an. Käufer sollten immer sachverständig den Wert einer Immobilie prüfen lassen, und sich über ihr eigenes Budget und ihre Wünsche im Klaren sein. Beim Immobilienverkauf existierende Schäden vorsätzlich zu vertuschen und zu verschweigen, ist dem Verkäufer im Übrigen verboten. Das wäre arglistige Täuschung und diese ist strafbar.

6. Wie sieht die Zukunft der Branche in Deutschland aus?

Statistiken der Länder, in denen Home Staging schon lange praktiziert wird, bestätigen die Erfolge der Dienstleistung. In fast allen Fällen sind gestagte Immobilien innerhalb von sechs Wochen verkauft worden, zu einem bis zu 15 Prozent höherem Verkaufspreis als bei Wohnungen und Häusern, die nicht aufbereitet wurden. Laut der Deutschen Gesellschaft für Home Staging und Design (DGHR) verkürzt sich auch in Deutschland die Verkaufszeit etwa um die Hälfte. Und auch beim Preis wird der bestmögliche, realistische Verkaufspreis erzielt.

In der Praxis ist es oft so, dass Home Stager erst beauftragt werden, wenn eine Immobilie schon viele Monate keinen Käufer gefunden hat und das Objekt „verbrannt" ist. Noch Warten Makler und Verkäufer sehr lange bis sie die Vorteile des Home Staging nutzen, in den Ballungszentren ist aber bereits ein Trend zum Staging zu verzeichnen, auch wenn es noch ein weiter Weg ist, wenn man dies mit der USA oder Skandinavien vergleicht, wo praktisch kaum ein Haus ohne Home Staging verkauft wird. 

7. Was kostet ein professionelles „Home Staging"?

Für das „Home Staging" einer unmöblierten Wohnung liegt man im Bundesdurchschnitt bei etwa 1 bis 3 Prozent des Kaufpreises der Immobilie. Manchmal reicht aber auch eine zweistündige Beratung, die ab etwa 150 Euro angeboten wird. Für das Stagen einer möblierten Wohnung wird meist ein Tagessatz von etwa 400 Euro genommen.

8. Wie finden Sie einen guten Home Stager?

Achten Sie darauf, dass Ihnen ein detailliertes Angebot gemacht wird, in dem Kosten und Leistungen genau aufgeschlüsselt sind (Beratung, Möbel-Miete,…) und bei dem Sie gegebenenfalls einzelne Module weglassen können. Und schauen Sie sich vorab ein Portfolio mit Referenzprojekten an, um einen Eindruck von Stil und Arbeitsweise des Home Stagers zu bekommen.


Sie haben ein eigenes Verkaufsprojekt, das mit Home Staging oder virtuellem Home Staging mehr InteressentInnen anziehen könnte und wissen nicht, wie genau Sie am besten vorgehen sollen? Kontaktieren Sie uns, wir beraten Sie gern. 


Wir wünschen Ihnen ein schönes drittes Adventswochenende mit Ihren Liebsten

Ihr Team Brosius

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Donnerstag, 29. September 2022

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